Pola. Piano prima casa per gli under 45

Oltre al bilancio di previsione (2025 e triennio), lunedì prossimo il sindaco Filip Zoričić porterà in aula l’attesissimo Piano prima casa, un pacchetto di agevolazioni fiscali e incentivi all inclusive che dovrebbe consentire alle giovani famiglie l’acquisto o la costruzione (a scelta) della prima abitazione di proprietà. La delibera attende dunque l’approvazione dei consiglieri municipali divisi tra sostenitori e contestatori del sindaco, ma è difficile che un argomento di questo genere trovi degli oppositori: il problema demografico trascende la politica, soprattutto quella spicciola che si traduce in rivalità, sgambetti e scaramucce. Il nocciolo della questione è questo: Pola ha poco più di 26.000 alloggi e appena poco più di 52.000 abitanti, quindi, in teoria, un’abitazione per due. Ma il quadro è più complesso. Ci sono le seconde case, le locazioni turistiche e gli appartamenti letteralmente vuoti perché i proprietari non hanno interesse ad affittare o vendere. La seconda casa è diventata uno strumento di risparmio contro la svalutazione dei contanti, e a fronte di tanta disponibilità le giovani coppie non riescono a trovare una sistemazione nemmeno a pagarla a peso d’oro.

Giovani fino a 45 anni
Piattaforme digitali come Airbnb hanno trasformato gli alloggi in ostelli anche perché i turisti e gli operai stranieri rendono meglio e perché i proprietari preferiscono non prendere impegni a lunga scadenza. La riforma nazionale del fisco punta a costringere i proprietari a vendere o ad affittare, ma arriva tardi, e gli enti locali si sono arrangiati ciascuno nei limiti delle proprie possibilità. Pola le ha studiate tutte. In primo luogo, s’adegua la definizione di “giovane” (coppia, famiglia o singolo). Per entrare nel novero non è più necessario avere meno di 35 anni come una volta, anche perché ormai si studia a lungo, si matura lentamente e comunque ci si sposa tardi. Pertanto il Piano prima casa considererà giovani tutti gli under 45 nel giorno della pubblicazione del bando e tratterà come “figli a carico” tutti i discendenti della coppia o del singolo genitore sotto i 26 anni d’età, residenti o assenti (fuori casa) per motivi di studio. Il secondo requisito consiste nel non possedere beni immobili oltre il minimo assoluto (35 metri quadrati per la coppia più altri 10 metri quadrati per bambino). Un terzo requisito è altrettanto ovvio: avere un certo potere d’acquisto, ossia la capacità di contrarre un mutuo per comprare o edificare oppure introiti mensili sufficienti per pagare l’affitto.

Diritto di superficie singolo
Le soluzioni al problema abitativo dei giovani polesi proposte dal sindaco Zoričić sono le seguenti: diritto di superficie per la famiglia, diritto di superficie per la cooperativa di abitazione, affitto a lungo termine e affitto a lungo termine con possibilità di rilevare l’immobile alla scadenza del contratto di locazione. Il diritto di superficie consente un risparmio più che percepibile per il bilancio familiare: la Città mette a disposizione dell’utente il lotto edificabile a lunghissima scadenza (99 anni), per cui la famiglia non avrà altre spese se non quella di pagarsi la casa, prefabbricata o convenzionale, e il canone del diritto di superficie annuo. Se poi col tempo le condizioni di vita migliorano, e la famiglia chiede di acquistare il terreno al prezzo di mercato, potrà farlo alla scadenza dei primi dieci anni della stipulazione del contratto, a patto di averci costruito l’immobile come stabilito. In questo caso il costo del terreno verrà scalato in rapporto alla durata del versamento del canone. Lo stesso importo annuo del canone potrà variare in base al punteggio conseguito dai canditati in osservanza delle condizioni del bando e sarà rivalutato ogni cinque anni in rapporto alle dinamiche inflazionistiche.

Cooperativa di abitazione
Un altro strumento di agevolazione dell’acquisto della prima casa è la cooperativa di abitazione, un modello abitativo consolidato nei Paesi più avanzati dell’Europa che riduce sensibilmente le spese della costruzione. Anche in questo caso la Città fornisce il terreno a costi preferenziali (diritto di superficie) mentre la comunità di inquilini autoorganizzatisi gestisce la costruzione e amministra l’immobile evitando i costi del capitale, il margine di profitto e la mediazione di terzi, agenzie immobiliari comprese. Le condizioni di partecipazione sono più o meno le stesse di quelle applicate alla famiglia singola, ma riferite a tutti i soci della cooperativa: età non superiore ai 45 anni, nessuna debito arretrato verso la Repubblica o l’ente locale, nessun possedimento immobiliare oltre i 35 metri quadrati per coppia più altri 10 metri quadrati per bambino, e il limite di costruire a un solo fabbricato per cooperativa. Un terzo strumento è la locazione agevolata di alloggi pubblici a un costo inferiore dell’affitto commerciale per una durata di 10 anni, alla scadenza dei quali ai locatori verrà offerta la possibilità di rilevare l’alloggio con detrazione del canone d’affitto versato fino ad allora, a patto che abbiano investito 20.000 euro in ristrutturazioni a proprie spese. Per offrire ai polesi in cerca della prima casa questa possibilità, la Città di Pola investirà nell’acquisto di appartamenti e nella costruzione di case popolari, come sta già facendo in quel di Grega.