Cedolare secca anche se il conduttore è una società (con dei limiti) — idealista/news

La cedolare secca è un regime fiscale agevolato introdotto in Italia per favorire i proprietari immobiliari, offrendo loro un’alternativa alla tassazione ordinaria sui canoni di locazione. Alla luce delle ultime sentenze della Cassazione e dei cambiamenti normativi previsti per il 2024, si può applicare la cedolare secca se il conduttore è una società o una partita IVA, che quindi non vengono più escluse da questo regime, ma vengono applicati dei limiti.

Cedolare secca con conduttore una società: limiti attuali e novità

La cedolare secca permette al locatore di pagare un’imposta sostitutiva con aliquota fissa (21% o 10% in base al tipo di contratto di affitto) sul reddito derivante dalla locazione, evitando l’IRPEF e le relative addizionali. Tuttavia, questa agevolazione è disponibile solo per determinate tipologie di contratti di locazione e con specifici requisiti.

Uno degli aspetti più dibattuti riguarda la possibilità di applicare la cedolare secca quando il conduttore è una società o un soggetto dotato di Partita Iva. Finora, la normativa italiana ha consentito l’applicazione della cedolare secca solo ai contratti di locazione stipulati tra privati, escludendo di fatto quelli in cui il conduttore è una società, una Srl o un professionista con Partita Iva.

Tuttavia, diverse sentenze recenti della Cassazione (Corte di giustizia tributaria del Veneto, n. 53/2023 e Lombardia, n. 2258/2023) hanno alimentato il dibattito su questo tema. In alcune decisioni, la Cassazione ha interpretato in modo estensivo la normativa, ammettendo l’agevolazione anche in questi casi, se l’immobile è destinato ad uso abitativo, in contrasto con la posizione restrittiva dell’Agenzia delle Entrate.

Quindi potrebbero esserci ulteriori modifiche normative nel 2024 riguardanti la cedolare secca, in particolare per quanto riguarda le locazioni a conduttori con Partita Iva o società. Le discussioni in ambito legislativo suggeriscono possibili aperture verso nuove categorie di locatori e conduttori, ma al momento non sono state ancora approvate modifiche definitive.

Le associazioni di categoria stanno spingendo per una revisione del regime fiscale che permetta una maggiore flessibilità, soprattutto per incentivare il mercato delle locazioni residenziali e facilitare l’accesso a soluzioni abitative per i dipendenti di aziende.

Privato affitta a una società: cedolare secca sì o no?

Sì alla cedolare secca, anche se il conduttore è una Partita Iva o una società, ma solo a patto che non sia il locatore stesso ad agire d’impresa. Con la sentenza 7 maggio 2024, n. 12395, la Suprema Corte ha ribaltato la regola generale (art. 3, comma 6, D. Lgs. n. 23 del 2011), ovvero che nel caso in cui un privato affitti a una società, viene esclusa la possibilità di applicare la cedolare secca.

La decisione della Suprema Corte nasce in seguito a un ricorso intentato da un contribuente nei confronti di una sentenza della Ctr della Lombardia. Un privato aveva locato, opzionando la cedolare secca, un’abitazione ad una società, la quale ha poi destinato l’immobile ad un proprio rappresentante; l’opzione sull’imposta forfettaria è stata quindi invalidata dall’Agenzia dell’Entrate poiché, secondo la normativa, questa è inapplicabile se chi affitta è un’impresa o una società, e non un normale cittadino.

La Corte ha però deciso di dare ragione al contribuente, interpretando in maniera letterale la norma, poiché si è rispettato il requisito base della cedolare secca, ossia l’esigenza abitativa, la quale è totalmente indipendente da chi sia il locatario (privato, impresa o partita IVA, ecc.). 

Cedolare secca se il locatore è una Srl

Fino ad ora il limite riguardava il locatore, ovvero il proprietario dell’immobile. La cedolare secca era riservata ai locatori privati (persone fisiche) e non accessibile alle società, come le Srl. Pertanto, una Srl che possiede immobili da affittare non avrebbe potuto usufruire di questo regime fiscale agevolato, indipendentemente dalla natura del conduttore.

Questo aspetto crea una distinzione importante rispetto al passato: se il locatore è una Srl e affitta a un privato o a un’altra società, oltre alla tassazione ordinaria ora la sentenza crea un precedente sulla possibilità di applicare l’incentivo della cedolare secca.

La cedolare secca per i conduttori con Partita Iva

Nel caso in cui il conduttore abbia una Partita Iva, come un libero professionista o un’impresa individuale, il regime della cedolare secca continua a essere applicabile. Questo perché l’immobile locato può essere considerato destinato a uso abitativo.

Ad esempio, se un libero professionista affitta un appartamento per adibirlo a studio, l’uso non è considerato abitativo, anche se l’immobile è tecnicamente una casa. Pertanto, il locatore dovrà applicare il regime di tassazione ordinaria, senza poter optare per la cedolare secca.