SALVA CASA: I CAMBI DI DESTINAZIONE D’USO DA RESIDENZIALE A COMMERCIALE CON OPERE

Il passaggio da abitazione ultra popolare a locale commerciale è diventato più semplice grazie al Decreto Salva Casa. Se le opere richieste sono lievi e soggette a CILA, come la ridefinizione degli spazi interni, è sufficiente la SCIA.

Tuttavia, per interventi più consistenti, come una ristrutturazione radicale, è ancora necessario il permesso di costruire.

Il Decreto Salva Casa ha introdotto la possibilità di cambiare la destinazione d’uso, anche tra categorie non omogenee, attraverso una semplice SCIA quando le opere correlate sono approvabili tramite CILA. Questo ha modificato l’art.23-ter del Testo Unico Edilizia, liberalizzando questi interventi, purché le opere necessarie siano appropriate. Un riferimento utile è la sentenza n.3640/2024 del 10 giugno del Tar Napoli, che, sebbene precedente all’entrata in vigore del Decreto Salva Casa, sottolinea l’importanza del permesso di costruire per lavori edili significativi.

Come effettuare il cambio senza incorrere in sanzioni

Affinché il cambio di destinazione d’uso sia legale, è cruciale seguire norme specifiche per evitare sanzioni. Una recente sentenza del TAR Lazio ha ribadito l’importanza di queste normative per garantire la legalità e la sicurezza degli interventi.

Analisi di un caso: dalla demolizione al cambiamento di destinazione

Una sentenza ha esaminato un ricorso contro un’ordinanza comunale di demolizione, causata da:

– variazione catastale della destinazione d’uso da abitazione A5 a locale commerciale C1, senza titolo urbanistico;

– modifica della distribuzione interna e presenza di un soppalco;

– realizzazione di un’apertura esterna.

I ricorrenti non hanno ritenuto corretto che l’amministrazione si è basata solo su dati catastali e pertanto hanno presentato una perizia a favore della destinazione commerciale del locale, in quanto le dimensioni ridotte lo rendono inadatto a essere classificato come residenziale. Inoltre, hanno evidenziato che, per le modifiche interne, si dovrebbe applicare solo una sanzione pecuniaria, rientrando negli interventi di manutenzione straordinaria.

In aggiunta, si ricorda che è stata presentata la CILA per il ripristino dello stato dei luoghi riguardante il soppalco con scala e l’apertura esterna.

Valutazione complessiva degli abusi edilizi

Il TAR esamina il caso a partire dal provvedimento di demolizione contestato, sottolineando che “gli abusi edilizi devono essere valutati nel loro insieme per stabilire se abbiano causato una trasformazione urbanistico-edilizia del territorio, un aumento del carico urbanistico e se possiedano o meno natura di pertinenza… richiedendo l’acquisizione preliminare del titolo edilizio e dell’atto di assenso dell’autorità responsabile della tutela del vincolo paesaggistico”

Lo stato legittimo degli immobili

Secondo il TAR di Napoli, la destinazione commerciale dell’immobile, sostenuta dai ricorrenti, non è supportata da prove sufficienti. Si richiama l’art. 9-bis comma 1-bis del Testo Unico dell’Edilizia relativo allo stato legittimo degli immobili ‘vigente ratione temporis’, considerando il notevole cambiamento avvenuto con il Salva Casa.

Per dimostrare lo stato legittimo, a seguito dell’attuazione del Salva Casa, è sufficiente presentare uno dei due titoli:

-quello che ne ha autorizzato la costruzione

oppure

-quello che ha regolamentato l’intervento edilizio più recente.

Prima di tale normativa, lo stato legittimo richiedeva una serie di documenti, incluso il titolo originario e ogni titolo successivo per interventi sull’immobile.

Fino al 29 maggio 2024, lo stato legittimo si basava su:

1. Il titolo originario (licenza, concessione o permesso) che ha consentito la realizzazione o ha legittimato l’esistenza dell’immobile;

2. Ogni titolo successivo per interventi sull’intero immobile;

3. Ogni titolo per interventi parziali sull’immobile.

Dal 30 maggio, per attestare lo stato legittimo, è necessario presentare solo il titolo originario o i titoli relativi agli interventi, riducendo così la documentazione richiesta.

Il TAR sottolinea che, nel documento di proprietà del 2015, la destinazione catastale “ad uso abitativo” è dichiarata chiaramente, mentre si menziona genericamente una destinazione “di fatto” a uso commerciale senza offrire prove concrete su quando tale utilizzo effettivo sia iniziato. La normativa richiamata dal Testo Unico dell’Edilizia (art. 9-bis comma 1-bis) stabilisce che per gli edifici realizzati quando non era necessario ottenere un titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo deriva dalle “informazioni catastali di primo impianto”.

In mancanza di prove certe, le informazioni catastali assumono valore presuntivo, non smentite se non da una destinazione “di fatto” riconosciuta solo di recente.

Ristrutturazioni con cambio di destinazione d’uso: è necessario il Permesso di costruire.

Come indicato dal comune e ribadito dal TAR, il cambio di destinazione d’uso da residenziale a commerciale, con modifiche ai prospetti e strutture (come un soppalco) senza deposito sismico, costituisce una ristrutturazione edilizia “pesante” secondo l’art. 10 c. 1 lett. c) del DPR 380/01, eseguita senza il necessario titolo edilizio (PdC o SCIA alternativa al PdC).

Cambio di destinazione d’uso e decreto “Salva Casa”

Le nuove disposizioni Il DL 69/2024 ha semplificato i cambi di destinazione d’uso rilevanti, sia senza opere che con interventi leggeri. Le modifiche apportate all’art. 23-ter del Testo Unico dell’Edilizia chiariscono che:

– il cambiamento di destinazione d’uso di un immobile o di un’unità immobiliare si considera privo di opere se non richiede lavori edilizi, oppure se i lavori rientrano tra quelli previsti dall’articolo 6 del Testo Unico Edilizia;

– è sempre permesso il cambio di destinazione d’uso, con o senza opere, di una singola unità immobiliare all’interno della stessa categoria funzionale, rispettando le normative del settore e le eventuali condizioni stabilite dagli strumenti urbanistici comunali;

– è sempre consentito il cambio tra categorie funzionali diverse, escluse quelle rurali (categoria d), per unità immobiliari in zone A), B) e C) delineate dall’art. 2 del D.M. 1444/1968;

– il cambio tra diverse categorie funzionali è sempre ammesso, a patto che siano rispettate le condizioni imposte dagli strumenti urbanistici comunali, compreso l’uso dell’unità immobiliare in linea con quello prevalente delle altre unità nell’immobile;

– rimane obbligatorio, secondo la legislazione regionale, laddove previsto, il pagamento del contributo per gli oneri di urbanizzazione secondaria.

È stata introdotta una normativa specifica per il cambio di destinazione d’uso degli immobili situati al primo piano fuori terra o seminterrati.

Il documento finale stabilisce che tali cambiamenti sono regolati dalle leggi regionali, le quali definiscono i casi in cui i piani urbanistici comunali possono designare zone specifiche per l’applicazione delle disposizioni menzionate nei commi 1-ter, 1-quater e 1-quinquies anche per le unità immobiliari al primo piano fuori terra o seminterrate.

Cambio di destinazione d’uso: quando è sufficiente la SCIA

Passando alle normative finali sui permessi per i cambi di destinazione d’uso, le nuove regole del Salva Casa permettono di utilizzare la SCIA per tutti i cambi di destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale e tra diverse categorie, come da residenziale a commerciale e viceversa, escludendo i terreni agricoli.

Se per tali lavori è richiesta la CILA, si può procedere con SCIA, mentre il permesso di costruire è obbligatorio per interventi edilizi che lo richiedano.

Più nel dettaglio, il DL 69/2024 prevede:

a) per le situazioni indicate al comma 1, primo periodo, è necessaria la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) come previsto dall’art. 19 della L. 241/1990; • b) negli altri casi, è richiesto il titolo per realizzare le opere necessarie al cambio di destinazione d’uso; tuttavia, per i cambiamenti che includono lavori soggetti a comunicazione di inizio lavori asseverata, si segue quanto espresso alla lettera a), utilizzando quindi la SCIA.

È fondamentale tenere in considerazione le normative comunali, dato che il Salva Casa consente ai comuni di adottare regole diverse in materia.

Ridistribuzione degli spazi interni tramite CILA

Nel contesto del caso oggetto di contestazione sopra riportato e analizzato, gli interventi sono stati classificati come ristrutturazione edilizia importante, richiedendo quindi il permesso di costruire per il cambio di destinazione d’uso. Tuttavia, se gli interventi riguardano solo una semplice redistribuzione degli spazi interni, consentita secondo il Testo Unico Edilizia tramite CILA, il cambio d’uso può essere realizzato con una semplice SCIA.

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